Недорогая недвижимость в Швейцарии: как купить дом или отель
Многие состоятельные граждане задумываются о покупке недвижимости за границей. Кто-то хочет купить квартиру для себя, а кто-то для того, чтобы сдавать ее в аренду. Недвижимость в Швейцарии на первый взгляд кажется неплохим вложением денежных средств: такой стабильной экономикой могут похвастаться далеко не все страны. Но на деле купить квартиру в Швейцарии не так-то просто: правительство разрешает продавать недвижимость иностранцам только в определенных регионах страны. Давайте поговорим об особенностях покупки недвижимости в Швейцарии.
Содержание
Как переехать жить в Швейцарию
Если вы долгое время мечтали переехать в Швейцарию на ПМЖ, то эти мечты вполне могут воплотиться в реальность благодаря государственной миграционной программе. Вы сможете получить вид на жительство в Швейцарии в обмен на обязательства по ежегодной уплате аккордного налога. В заявку можно включить также супругу и детей до 18 лет. Получение статуса для всей семьи занимает срок до полугода.
Следует учесть, что оформление ВНЖ Швейцарии практически никак не связано с покупкой здесь недвижимости. Жилье можно и арендовать, чтобы получить постоянную регистрацию (прописку). Однако если вы задались целью приобретения квартиры или дома, это может стать дополнительным плюсом для местных властей, когда они будут принимать решение о выделении вам квоты по ВНЖ.
Также нужно помнить, что для поддержания статуса и продления карты ВНЖ (ее продлевают каждый год) вам необходимо проживать в стране не менее 183 дней в году. Поэтому вариант со Швейцарией подходит, в основном, людям, семьям, желающим переехать сюда на ПМЖ.
Недвижимость в Швейцарии
Швейцария всегда пользовалась большим спросом среди наиболее состоятельных иностранных инвесторов различных стран мира. В результате повышенного спроса Швейцария ограничила право иностранцев приобретать недвижимость. Ограничительные меры привели к распространенному мнению, что негражданам Швейцарии вообще запрещено покупать недвижимость в этой стране. В действительности дело обстоит иначе.
Обычно, если Вы не являетесь резидентом Швейцарии, то для приобретения недвижимости на территории страны Вам нужно получить предварительное одобрение, и если оно не получено, то покупка будет недействительной. Получить одобрение непросто. Существует Федеральный закон «Лекса Фридриха», принятый 16 декабря 1983 года, который ограничивает возможность покупки недвижимости в Швейцарии иностранцами.
Иностранцам (физическим лицам) разрешается покупать дом для отдыха в специальных районах, которые одобрены кантональными властями как в качестве курортов. Но каждое разрешение на покупку отнимается от ежегодной квоты, которую выдает федеральное правительство для таких домов отдыха и кондоминиумов в отелях. Швейцарские кантоны и коммуны также имеют право вводить свои дополнительные ограничения на покупку недвижимости, и иногда такие ограничения бывают более жесткие, чем федеральные.
Согласно швейцарскому закону, иностранцы могут покупать жилую недвижимость только в определенных, как правило, туристических, регионах, например, Берн, Граубюнден, Тичино, Валлиз и других, где имеются так называемые квоты-разрешения на покупку. Именно там и строят дома и апартаменты, предназначенные для отдыха, которые могут покупать иностранцы.
Этот рынок очень четко регулируется Федеральным законом «Об ограничении прав иностранцев на приобретение земельных участков», и каждый год на все 26 регионов, или кантонов, выделяется всего около 1500 квот на покупку. При этом должны соблюдаться условия, по которым жилая площадь реализуемого жилья не должна превышать 200 кв. м, а земельный участок ограничивается 1000 кв. м. Эти квоты получают только те кантоны, которые нуждаются в экономическом развитии и привлечении туристов.
О наличии квоты в регионе может проинформировать юридический департамент земельного реестра, либо нотариус, регистрирующий сделку. Иностранец может сдавать свою недвижимость для отдыха в аренду, но не более чем 11 месяцев в году. Как минимум три недели в году собственник должен ее использовать сам, так как покупка недвижимости для отдыха, как прописано в федеральном законе, предполагает, прежде всего, собственное пользование. Еще один важный момент: законодательство Швейцарии разрешает иностранцам перепродажу купленной недвижимости для отдыха не ранее, чем через 5 лет — во избежание ценовых спекуляций на рынке.
Дома для отдыха и кондоминиумы могут приобретаться физическими лицами только на свое имя и, ни при каких обстоятельствах, не могут приобретаться на компанию. Эти ограничения означают, что минимизация налогов на недвижимость в Швейцарии для иностранцев не доступна или очень ограничена.
При этом обладатели швейцарского вида на жительство могут легко приобретать недвижимость. Начиная с 1997 года иностранные граждане, у которых есть ВНЖ, могут купить довольно большой по площади дом или квартиру для личных целей. При этом им не нужно получать предварительного одобрения на покупку. Даже если со временем такой иностранец уедет из Швейцарии, он может сохранить собственность, то есть не будет вынужден ее продать.
Вышеописанные ограничения касаются жилой недвижимости. Касательно коммерческой дело обстоит иначе. Иностранные физические и юридические лица могут покупать коммерческую недвижимость в Швейцарии без ограничений. В результате возникают довольно интересные опции налогового планирования, которые можно узнать, посетив наши консультации. Специалисты нашей компании помогут Вам приобрести недвижимость в любом кантоне Швейцарии, а также в Кампионе — итальянском анклаве, окруженном Швейцарией.
Рынок недвижимости Швейцарии интересен, прежде всего, консервативным инвесторам. Цены растут неравномерно, в разных швейцарских регионах по-разному, но в среднем на 2-5 % год. Косвенно этому способствует не только внутренний спрос на недвижимость, но и присутствие международных бизнесменов, для которых Швейцария интересна с точки зрения выгодных условий налогообложения для компаний.
Как купить недвижимость в Швейцарии
Стремление купить недвижимость в Швейцарии ставит иностранцев, не проживающих в Конфедерации, перед вопросом, к кому следует обратиться для сопровождения сделки купли-продажи. Недооценивать момент выбора специалиста не стоит! Кроме того, даже сам выбор агентства недвижимости полон сюрпризов.
При всей важности операции многие полагаются лишь на удачу. Иными словами, посредник (будь-то фирма или агент) выбирается практически «наобум» или через «сарафанное радио».
После поиска в интернете хоть какого-либо руководства, пригодного для использования, мы пришли к выводу, что такого руководства просто нет: материалы, размещённые на сайтах агентств недвижимости — по очевидным причинам — чрезмерно однобоки; а форумы полны противоречивой и устаревшей информацией.
Если подобного руководства нет, то это следует создать! Резюмировав отзывы наших читателей и опыт наблюдения и общения с участниками рынка недвижимость в Швейцарии, Портал «Швейцария Деловая» представляет Вашему вниманию советы, которые помогут Вам определиться, к кому следует обратиться для сопровождения сделки купли-продажи.
Пользоваться ли советами или нет — решать исключительно Вам. Сразу предупреждаем: нижеприведённые рекомендации могут сильно изменить Ваше первоначальное представление о процедуре покупки недвижимости в Швейцарии.
Кстати: хотя настоящее руководство рассчитано на заинтересованных в покупке дома, квартиры или же коммерческой недвижимости в Швейцарии, уверены, что оно по аналогии ответит также на значительное число вопросов всех желающих купить недвижимость, например, в Германии, Франции, Италии.
Стоимость содержания жилья в Швейцарии действительно высока, однако ваши расходы окупятся за счет высокого качества жизни, почувствовать которое вы сможете буквально сразу. Вы будете пользоваться лучшей в Европе медициной, экологически чистыми продуктами, отдыхать на элитных альпийских курортах.
Решаясь на переезд в эту страну, вы получаете возможность значительно улучшить жизнь своей семьи, получить вид на жительство, а через 10-12 лет — гражданство Швейцарии.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости
| Налог на передачу земельной собственности | 0-4% в зависимости от кантона
Например, в кантонах Цюрих, Цуг, Ааргау налог на передачу земельной собственности не взимается. В кантоне Люцерн налог составляет 1,5%, в кантонах Берн и Вале — 1,8% от стоимости недвижимости |
| Нотариальные расходы | Варьируются в зависимости от кантона — от 0,025% до 0,7%, например, Цюрих — 0,1%, Берн — 0,1-0,5 % |
| Регистрация права собственности в земельном реестре | Варьируется в зависимости от кантона — до 0,6% в среднем (Цюрих — 0,25%, Люцерн — 0,2 %). |
Конкретный пример
Апартаменты — 4,5 комнаты, 140 кв. м. В частной резиденции. Парковочное место, подсобное помещение.
- Стоимость недвижимости — €705000
- Налог на передачу земельной собственности (1,8%) — €12860
- Услуги нотариуса (ориентировочно) — €7050
- Пошлина земельного реестра (ориентировочно) — €3300
- Пошлина за получение разрешения (квоты) на покупку иностранцами — €1240
- Полная меблировка (ориентировочно) — €8300
- Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами — €737750.
Кредитование
Для российских граждан в Швейцарии существует возможность оформления ипотеки на покупку недвижимости через один из местных банков, если они смогут гарантировать кредит существенными депозитами или ценными бумагами. Основными банками, работающими с кредитованием иностранных граждан, являются UBS, Credit Suisse, а также Raiffeisen и Migros Bank.
Процент по ипотеке для резидентов Швейцарии составляет: по кредиту с плавающей ставкой — примерно 1%, по кредиту на 10 лет с фиксированной ставкой — примерно 1,8% годовых.
Для иностранцев ставка, конечно, будет существенно выше. Как правило, ипотечный кредит можно получить на срок от двух до 10 лет. Сумма кредита для нерезидентов обычно составляет 50-60% от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.
Бизнес
Одним из способов для переселения в Швейцарию является регистрация собственной компании. Хотя это затратно, а положительный результат не гарантирован. Любой человек имеет право зарегистрировать свою фирму в Швейцарии, и, доказав экономическую пользу для региона и страны, попробовать получить разрешение на работу и вид на жительство. Но регистрация компании или покупка готового бизнеса в стране сами по себе не являются основанием для оформления ВНЖ.
Бизнес-план должен быть одобрен местными властями, при этом основное внимание чиновники обращают на вид деятельности и количество новых рабочих мест. После одобрения проекта через несколько месяцев можно претендовать на получение вида на жительство. Постоянный ВНЖ (ПМЖ) для граждан стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, оформляется не ранее чем через 10 лет легального проживания в стране.
Из этого правила есть исключение — если иностранец докажет, что он полностью интегрировался в швейцарское общество, владеет местным языком, работает и платит налоги, то ему, возможно, выдадут ПМЖ — вид на жительство категории «С» — уже через пять лет после въезда в Швейцарию.
Имея ВНЖ в Швейцарии и право на работу, можно, за некоторыми исключениями, пользоваться основными экономическими правами наравне со швейцарскими гражданами. А именно, открывать швейцарские предприятия, участвовать в таких фирмах в качестве акционера и совладельца, учреждать филиалы и заниматься управлением.
Не обладая разрешением на пребывание и работу в Швейцарии, также можно создавать собственные швейцарские предприятия, но к их управлению необходимо привлекать местных резидентов. При этом не требуется, чтобы швейцарские граждане имели большинство или определенную часть акций (долей) предприятия.
Необходимость привлекать к управлению местных жителей вызвана только тем, что без вида на жительство и соответствующего разрешения на работу иностранец не имеет права трудоустраиваться в Швейцарии, и, следовательно, занимать какие-либо должности в местных компаниях (даже в тех, которые принадлежат ему самому).
Недвижимость в Швейцарии — вопросы и ответы
Вопрос: Я бы хотела приобрести квартиру в Лугано, метров 100. И в дальнейшем проживать в этой квартире не 6 месяцев, а весь год. Что для этого нужно сделать, с учетом того, что мне не нужны никакие «блага» от вида на жительство в Швейцарии? Сообщите также примерные цены на кв. метр жилья.
Ответ: При такой формулировке вопроса мы не сможем Вам помочь. По законодательству Швейцарии Вы не будете иметь права, как нерезидент Швейцарии, просто проживать в своей квартире год. Разрешено проживать три месяца, далее перерыв три месяца, месяца, после чего можно проживать еще три месяца, то есть в совокупности Вы не можете проживать в Лугано без вида на жительство в Швейцарии более шести месяцев в году. К сожалению, ситуация вряд ли измениться в ближайшем будущем.
Возможно, Вам имеет смысл в качестве адекватной альтернативы подумать не о Лугано, а об итальянском анклаве Кампионе, который полностью окружен территорией Швейцарии, но в котором действует итальянское законодательство. В нем Вы сможете проживать, оформив себе вид на жительство в Италии, что значительно проще, чем получение швейцарского вида на жительства.
Вопрос: По каким кантонам вы работаете или ваша компания готова взять заказ на подбор недвижимости в любом кантоне? Есть какие-то предпочтительные кантоны, в которых Вам «удобнее» работать?
Ответ: Надо помнить, что в принципе покупка недвижимости в Швейцарии иностранцам запрещена. За исключением «дачных домиков» в курортных районах на основании квоты, ежегодно выделяемой правительством для этих целей. Купить нормальный жилой дом или виллу может только резидент Швейцарии, то есть человек, имеющий вид на жительство.
Вопрос: А если зарегистрировать компанию и покупать недвижимость в Швейцарии на местное юридическое лицо?
Ответ: Иностранным гражданам (не являющимся резидентами ЕС / ЕАСТ) не разрешается покупать жилую недвижимость на компанию, даже, если она швейцарская. Они должны непосредственно участвовать в сделке и приобретать недвижимость на свое имя.
Однако можно без ограничений покупать коммерческую недвижимость в Швейцарии, например, небольшой отель. В этом отеле можно часть помещений, например, один этаж выделить под себя. Это очень удобный вариант. В этом случае можно купить недвижимость и на себя лично, и на компанию.
Покупка отеля в Швейцарии — легко ли получить вид на жительство
Вопрос: Рассматриваем возможность приобретения коммерческой недвижимости в Швейцарии (отеля в Цюрихе, Берне или Люцерне). Что-то уже смотрели, но нам нужен ВНЖ. Заходили на консультацию к местным адвокатам, они говорят, что ВНЖ в Швейцарии дают только под те объекты коммерческой недвижимости, которые нерентабельные, а берутся под «возрождение», то есть под обустройство, да и то на усмотрение кантональных властей. Мы хотим рентабельный отель стоимостью от 3,000,000 до 6,000,000 CHF. Что касается аккордного налога 250,000 CHF в год, как Вы описываете — это не вызвало интереса. Что скажете или предложите?
Ответ: Если Вы хотите получить разрешение на проживание в Швейцарии на основании покупки коммерческой недвижимости, то не получится. То, что сумма исчисляется миллионами — для швейцарских властей не главный аргумент. Ничего, кроме ВНЖ через аккордный (паушальный) налог сделать нельзя.
Вопрос: А как же целая куча бомжей из постсоветского пространства, не имея больших денег, сопоставимых с моими, проживает и работает в Швейцарии? Почему я, как состоятельный человек, не могу просто купить ВНЖ в Швейцарии на основании финансовой состоятельности? Если Вы хотите заработать, то найдите мне такую возможность.
Ответ: Мы понимаем логику наших людей. И, наверное, можно найти такую контору, которая захочет фиктивно принять вас к себе на работу, соответственно, оформив Вам ВНЖ в Швейцарии с правом на работу. Но мы этим не занимаемся, как и ничем другим фиктивным, включая фиктивные браки, беженство и прочими магическими методиками. Если люди хотят идти таким путем, то мы, однозначно, не та фирма, которая можем им помочь. Мы хотим заработать, но не любым путем; это вопрос репутации, как нашей Компании, так и швейцарских адвокатов, с которыми мы сотрудничаем.
Вопрос: Последний вопрос. Если бы я пришел к вам с таким же вопросом, но имея австрийский, словацкий или болгарский паспорт, то ничего бы не изменилось? Касательно получения ВНЖ в Швейцарии, конечно?
Ответ: Если бы был австрийский, болгарский паспорт (или паспорт любой страны ЕС), то тогда никаких проблем бы не было. Человек сообщает властям, что он самозанятый, представляет минимальный пакет документов, и ВНЖ в Швейцарии у него в кармане.
Источники:
- https://honoraryconsul.ru/index.php?an=realty_in_swiss
- https://business-swiss.ch/kupit-nedvizhimost-evropa/nedvizhimost-v-shvejtsarii/
- https://prian.ru/pub/2357.html
- https://immigrantinvest.com/blog/maintenance-of-housing-in-switzerland/